共有产权住房历经15年发展，被国务院明确为住房保障体系三大支柱之一，但政策保障功能与发展功能定位的地区差异与争论始终不减，急需试点经验与研究支撑。北京市自2014年被列为国家试点，积累了大量社区治理经验。本研究基于文献法与田野调查法，以北京市共有产权住房的社区治理效能探讨其政策效果。研究发现，北京市实行的是发展型共有产权住房政策，在社区治理领域存在福利损耗，社区治理能力的欠缺降低了居民满意度。发展型政策形塑着社区邻里结构与权责结构，对社区治理提出了更高要求。在政策探索调试期，各类治理主体之间尚未形成统一的政策预期与认知。共治共享共建的治理平台搭建将有助于降低福利损耗，进一步提升发展型保障房居民的获得感与幸福感。

产权型保障房是我国加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度的重要举措，是在发展中保障和改善民生的创新性尝试。北京市作为共有产权住房政策的国家试点，承担着探索新型政策经验的重要任务。本研究基于2024年问卷调查搜集的一手数据，以北京市共有产权住房居民的主观获得感与客观投诉行为来衡量政策效果。研究发现，第一，共有产权政策有助于购房者获得感整体水平的提升，但行政负担在一定程度上削弱了居民对治理资源充足性的感知。第二，共有产权住房居民存在较高频率的集体投诉行为，数字时代学历较高而年龄较低的购房者政策反馈能力强，在属地政府回应性不足的情况下，群体内部存在负面情绪的线上传染。基于此，以北京市为代表的超大城市如能加大对保障房供后运行的治理投入，推动住建、民政、社会工作等党政部门的协作治理，线上与线下相结合地培育多元治理主体的共治能力，将进一步提升居民获得感和城市社区治理绩效，推动保障房建设从“住有所居”向“住有宜居”的跨越发展。