党的十八届三中全会为我国的全面深化改革提出了一套系统性的思路，其中，在社会层面，十八届三中全会提到要创新社会治理体制、改进社会治理方式。这意味着在社会公共事务的解决上，政府将不是唯一主体，要发挥社会组织、社区自治和公民参与的作用；同时，党的十八届三中全会还鲜明地提出要发挥市场在资源配置中的决定性作用。显然，改革的深化，不仅要向市场放权，也要向社会放权；不仅要解放生产力，更要解放社会活力。按照马克思、波兰尼等人的观点，市场与社会的发展并非并行不悖，因此，社会治理是社会多主体对公共事务的参与，应包含对市场放权后的市场与社会发展的协调。如果把经济行为也视为社会的一部分，那么这两个方面也可以归为一句话，那就是，政治行为需要遵循、尊重社会的行动规律，以因势利导推动经济社会向前发展。就社会治理而言，当前中国正在快速步入老龄化社会，老年人成为整个中国社会结构中的重要变量，这意味着这一巨大的老年群体嵌入社会结构。养老问题成为中国这个迈向现代化进程中的超级大国日益突出的问题，它是当下社会最受瞩目的热议话题，也是党和政府一直高度重视的问题。党的十八大提出：“要加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点……解决好人民群众最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展。”2013年8月，国务院还专门以养老为题召开常务会议，确定了深化改革，加快发展养老服务业的任务措施。会议指出，要在政府“保基本、兜底线”的基础上，推动社会力量成为发展养老服务业的“主角”，“凡是市场可以做到的”，“凡是社会可以做到的”，都将交给市场或者社会，政府将不再包办养老产业。老龄化与养老正成为这个社会备受关注的问题，如何应对城市社会的老龄化问题，充分发挥社会的主体性作用与市场的自我调节作用，对这一课题的探索实际上有助于中国这样一个发展中国家为世界贡献一个更加积极的经验。本章就将以老年人群体为例，讨论转型社会中以特定群体为中心的社会治理问题。

如何才能动员更多的社会力量参与到公共服务的供给体系中，这既是一个国际性问题，更是当前上海理论与实践摸索中的一个重要课题。通过对上海市FL街道的社区养老服务供给体系的观察，我们发现实施社区养老服务供给的社会组织，其运作绩效出现了鲜明的差异。这种差异根本上是由组织对街区行政体制的结构嵌入模式所带来的，行政组织对社会组织的嵌入方式不同，塑造了后者在“生产”服务过程中不同的行动规范，进而约定了其行为绩效。当人们呼吁要充分发挥社会组织在公共服务供给中的作用时，本文的研究提醒人们注意，在公共服务供给体系中，政府组织对社会组织的嵌入方式将直接影响社会组织作用的发挥。提高社会组织的参与性，就需要区别公共服务的类型开放或专属性与社会组织的关系。

改革开放以来，经过40年努力，上海城镇居民人均住房居住面积从1978年的4.5平方米增长到2017年的近19平方米，居民住房的成套率达97.3%（鲁哲，2018），居民整体居住条件得到很大改善。当前，上海住房建设已进入新的阶段。习近平总书记提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，这为深化住房制度改革提供了基本遵循，相应地，上海提出，在住房保障体系方面，要更加强调政府的主导作用和公共责任，要顺应国际大都市住房发展规律，聚焦保障体系和住房市场体系，在“十三五”期间，加快培育和发展本市住房租赁市场，构建“租购并举”的住房体系。住房制度改革一直是上海改革的重头戏。上海大力发展住房租赁市场，具有迫切而且重要的意义。首先，流动性是上海作为国际大都市繁荣发展的重要特征，而便捷、安全、高效的租赁房屋供应体系是促进流动的重要条件。其次，一个健康完善的住房市场是由住房租赁市场和住房买卖市场组成的，二者既相互补充，又相互制约，在此消彼长中共同发展。居者有其屋固然是每个人的理想，但发达国家尤其是福利国家（以德国为典型）的经验表明，大力发展并保证住房租赁市场的繁荣稳定有助于促进国民经济的良性可持续发展。近年来，发展完善房屋租赁市场的呼声渐涨，但租售并举的住房供应体系尚未完全建立，租赁市场仍然处于自发状态，政府对于房屋租赁市场的培育还处于探索阶段，而监管与规范则更为薄弱。2016年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。此后，各地有关培育房屋租赁市场的政策不断出现。比如，继广州就承租人子女就近入学提出“租购同权”后，郑州、扬州、济南等多个城市先后颁布类似举措，将租赁房屋纳入“合法稳定住所”范畴成为新的趋势。71438262在“房住不炒”“租购并举”的背景下，资本市场开始进入房屋租赁市场，这既为房屋租赁市场的快速发展带来了活力，同时也带来了更多不可预期的风险。在经历了爆发式增长后，一些长租公寓重增长、轻风控等导致的一系列问题如“甲醛风波”等逐渐暴露，面临种种困境（刘垠，2018）。房屋租赁中的漏洞与纠纷，不仅制约了租赁市场本身的发展，也为社会治理带来了越来越多的不确定性与风险。租房保险既是房屋租赁市场发育完善的表现，也是房屋租赁市场规制与规范的一种市场手段。对于建构完善健康的房屋租赁体系而言，推动租房保险的健康有序发展，既有着巨大的市场潜力，也是社会可持续发展的重要标志。近年来，一些保险公司开始注意到房屋租赁市场存在的巨大潜力，开始推出一些租房保险类产品，如太平洋保险推出了“太好租”住房租赁综合保险，以应对房东、租客在房屋租赁、居住中产生的常见风险。而在此之前，中国人保、平安财险、京东安联财险、中华联合财险等也都推出了针对房屋租赁市场的保险产品。除了为房屋财产和人身意外保障提供的“类家财险”产品，针对租客的押金安全，一些保险公司还推出了押金保险。在我国，租房保险所属的家庭财产险与企业财产险、机动车险一度在业内并称为“老三险”，曾是财产险中发展较快的险种，但近些年却遇到了发展速度缓慢甚至占比萎缩的窘境，房屋出租保险则更是鲜见。数据显示，北京、上海等一线城市家庭财产保险覆盖率只有7%，还有更多城市的投保率在5%以下。相比之下，世界发达国家家财险普及率高达80%，且大多数房东在房屋出租前，都会主动购买公寓的房东租客综合保险。发达国家的租房保险何以发展出来？其发展经验对于上海租房保险的发展具有怎样的借鉴意义？接下来，我们将通过以下几个方面予以总结分析。

本文的个案研究以业主委员会的组织发展为背景，以业主委员会与物业公司、居民委员会的关系互动为研究对象。具体而言，这是一项立足于业主委员会，以它和物业管理公司之间的契约关系为问题之重心的研究。它试图从不同形态的契约关系出发，勾勒出变动中的社区治理架构及其内在的运作机制。在理论基础方面，本文采取了理性选择—制度主义的研究视角和分析路径。本文的假设在于，作为行动者，在其利益最大化的追求过程中，总是以一定的策略应对它所面对的关系结构，而既有制度，包括法律规范作为关系结构的基础性要素对行动者的策略和选择具有一种约束和形构（Form）作用。这样的一种视角既有助于解释行动者的利益诉求如何以既定的制度架构为轴心实现利益的叠加和平衡的问题，也有助于理解国家权力对于社区治理结构的形成意义。我们认为它契合了转型期中国城市社区治理发展中的若干提问方向。在研究的架构方面，本文拟先给出上海市康健街道业主委员会兴起的总体背景和个案的情况，然后从理性选择—制度主义的角度对个案进行多层面的剖析，我们所关注的是“不完全契约形态下的社区治理”，即以售后公房为纯粹公房和纯粹商品房的中间形态或不完全契约模式为起点，考察售后公房背景下的业主委员会的发展及其对社区治理的结构形成、制度运作等方面的政治意义。