在房地产市场面临需求收缩、预期转弱和房企违约冲击的形势下，2022年，政府部门持续释放积极的房地产政策信号来稳定房地产市场和预期，包括重新明确房地产行业的国民经济支柱产业地位、通过金融“三支箭”政策支持房企的合理融资需求、支持居民的刚性和改善性住房需求、放松供需两端的限制性行政政策、推进“保交楼”和房企债务风险的防范化解等。房地产市场运行方面，2022年，房地产市场延续2021年下半年以来的下行态势，商品住宅销售各季度同比增速全部为负值。房地产金融形势方面，在住房贷款利率大幅下调、住房消费金融服务持续优化的情况下，个贷余额增速仍持续回落；因出现提前还贷潮。展望2023年，我们认为房地产政策将着力于稳需求、保供给和防范化解风险三个方面。

本文介绍了2022年中国的房地产开发企业融资市场。随着房地产融资政策环境的进一步改善和“保交楼”专项借款的有序投放，房企在银行贷款方面的融资规模较2021年有所上升；在信托融资、债券融资与股权融资方面，主要受房企债务违约事件持续发生影响，融资规模依旧呈下降趋势。在房地产企业融资成本方面，2022年，银行信贷、境内信用债主要受宽松性房地产金融政策影响，成本有所下降；信托融资、境外债则主要受房企违约的影响，成本有所提高。从风险情况来看，现阶段，房地产市场金融风险主要集中在房企的债务违约风险上。展望2023年，房地产金融将维持相对宽松环境。

2021年，我国住房公积金市场继续保持良好的增长势头。缴存方面，2012～2021年，全国住房公积金实缴职工数量占城镇就业总人数的比重从27.37%提高到35.14%，提高了7.77个百分点。提取方面，住房公积金提取率在2012～2020年保持持续增长态势，但在2021年呈现略微下降的情况，住房公积金提取率为69.68%，相比2020年降低了1.10个百分点。住房公积金个人住房贷款方面，个人住房贷款率在2012～2020年保持增长态势，但在2021年个人住房贷款率相比2020年降低1.13个百分点，2021年个人住房贷款率为84.18%。尽管住房公积金制度存在较多问题，如覆盖率低、区域发展不平衡、公平性缺失、投资渠道单一、增值收益率低、资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹等问题，目前整体制度性改革的条件仍未完全具备，但住房公积金制度一直处于增量改进中。2021～2022年，重要改进措施包括以下三个方面。第一，稳妥推进住房公积金制度向灵活就业人员覆盖的试点工作，提升住房公积金的覆盖率。第二，加速推进住房公积金跨区域统筹工作，更好地解决住房公积金存在资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹的问题。第三，优化、调整住房公积金租赁提取政策，提高缴存职工在住房公积金使用上的公平性，使住房公积金在支持新市民租赁住房方面发挥更为积极的作用。

21世纪初以来，REITs这一金融产品得到国内金融界的重视，金融监管层和市场机构积极探索，做了大量工作。目前，经过长达20年的努力，监管机构首先在基础设施领域建立公募REITs的制度体系，首批9只公募REITs在2021年6月首发上市；随着后续监管政策的不断完备，市场机构发行REITs的积极性不断增强。截至2022年底，境内共有24只基础设施REITs实现上市发行，合计发行规模达到854.34亿元。从市场情况来看，目前，公募REITs上市后经过初期的“沉寂”，在2022年第一季度发生了较大程度的快速上涨，整体涨幅明显高于A股市场平均水平，后续随着市场趋于理性，涨幅发生回落。从市场成交水平来看，换手率和成交额与市场热度直接相关，收益权类产品特别是高速公路类产品受疫情等因素影响，市值和成交规模均有不同程度下滑。

当前，我国住房租赁市场存在供需之间的结构性失衡、租客的租赁权益得不到有效保障、金融支持的总量不足三个突出问题；政府部门通过增加保障性租赁住房市场的供给、出台地方《住房租赁条例》和拟出台“关于金融支持住房租赁市场发展的意见”来应对上述问题。展望2023年，加大住房租赁市场金融支持力度，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设仍是住房租赁行业的政策重点。

房地产市场在过去多年采取“高负债、高杠杆、高周转”的运行模式。这种模式依托的背景是人口红利和快速城镇化，这两个因素使住房需求快速增长，而我国人均住房面积处于较低水平，供需缺口形成了行业高利润。随着我国发展进入新时代、跨入新征程，旧模式依托的环境因素发生深刻转变：从需求端看，2023年，中国人口正式进入负增长时代；而城镇化率达到63.9%，接近纳瑟姆曲线第二阶段的终点，这意味着快速城镇化阶段已经过去。从供给端看，我国人均住房存量已达到相当水平。随着住房供需缺口的缩小，行业超额利润向正常利润回归，房企自身逐渐失去加杠杆的动力，旧模式面临不可持续问题。

房企采取“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”经营模式，资产规模的扩张必然伴随着负债规模的扩张，这一点在2015年货币化棚改之后越发明显。随着金融监管加强，正规金融体系的资金难以满足房企扩张的冲动，房企纷纷转向影子银行融资并形成隐性债务。在经济上行和房地产繁荣时期，隐性债务并不构成对金融稳定的威胁；然而，一旦市场趋冷，隐性债务成为风险传染的重要渠道，且复杂的债权债务关系导致风险处置难。本章重点分析上市房企隐性负债的主要方式，并测算隐性债务的规模，目的在于为监管层提供处置风险的依据，本文对测算的隐性负债在加总显性负债后与金融体系的资金供给进行了交叉检验，具有可靠性。