从总量来看，2022年底，我国金融机构个人住房贷款余额为38.80万亿元；同比增长1.20%，增速自2016年以来连续6年下降；个人住房贷款余额的年度净增额约为4800亿元，较2021年的3.88万亿元的净增额下降了87.63%。从市场结构看，国有大型商业银行依然是我国个人住房信贷市场的主力军，从利率水平看，全国首套、第二套住房贷款在2022年全年呈下降趋势，从风险看，部分商业银行个人住房贷款不良率和不良余额在2022年继续呈现“双升”的情形，但受益于审慎的个人住房信贷政策，个人住房贷款整体风险可控。展望2023年，政策方面，我们认为政府部门会进一步加大对居民刚性和改善性住房需求的金融支持力度，可能下调LPR和差别化住房信贷利率下限、降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化住房消费金融服务等。数量方面，我们认为个人住房贷款余额增长乏力，一方面是因为住房市场交易恢复会较为缓慢，相应的新增个人住房贷款的融资需求增长也就较弱；另一方面是预计借款人提前偿还存量个人住房贷款的规模会较大。

本文介绍了2022年中国的房地产开发企业融资市场。随着房地产融资政策环境的进一步改善和“保交楼”专项借款的有序投放，房企在银行贷款方面的融资规模较2021年有所上升；在信托融资、债券融资与股权融资方面，主要受房企债务违约事件持续发生影响，融资规模依旧呈下降趋势。在房地产企业融资成本方面，2022年，银行信贷、境内信用债主要受宽松性房地产金融政策影响，成本有所下降；信托融资、境外债则主要受房企违约的影响，成本有所提高。从风险情况来看，现阶段，房地产市场金融风险主要集中在房企的债务违约风险上。展望2023年，房地产金融将维持相对宽松环境。

2021年，我国住房公积金市场继续保持良好的增长势头。缴存方面，2012～2021年，全国住房公积金实缴职工数量占城镇就业总人数的比重从27.37%提高到35.14%，提高了7.77个百分点。提取方面，住房公积金提取率在2012～2020年保持持续增长态势，但在2021年呈现略微下降的情况，住房公积金提取率为69.68%，相比2020年降低了1.10个百分点。住房公积金个人住房贷款方面，个人住房贷款率在2012～2020年保持增长态势，但在2021年个人住房贷款率相比2020年降低1.13个百分点，2021年个人住房贷款率为84.18%。尽管住房公积金制度存在较多问题，如覆盖率低、区域发展不平衡、公平性缺失、投资渠道单一、增值收益率低、资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹等问题，目前整体制度性改革的条件仍未完全具备，但住房公积金制度一直处于增量改进中。2021～2022年，重要改进措施包括以下三个方面。第一，稳妥推进住房公积金制度向灵活就业人员覆盖的试点工作，提升住房公积金的覆盖率。第二，加速推进住房公积金跨区域统筹工作，更好地解决住房公积金存在资金结余地和资金需求地资金不能相互统筹的问题。第三，优化、调整住房公积金租赁提取政策，提高缴存职工在住房公积金使用上的公平性，使住房公积金在支持新市民租赁住房方面发挥更为积极的作用。

当前，我国住房租赁市场存在供需之间的结构性失衡、租客的租赁权益得不到有效保障、金融支持的总量不足三个突出问题；政府部门通过增加保障性租赁住房市场的供给、出台地方《住房租赁条例》和拟出台“关于金融支持住房租赁市场发展的意见”来应对上述问题。展望2023年，加大住房租赁市场金融支持力度，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设仍是住房租赁行业的政策重点。

房企采取“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”经营模式，资产规模的扩张必然伴随着负债规模的扩张，这一点在2015年货币化棚改之后越发明显。随着金融监管加强，正规金融体系的资金难以满足房企扩张的冲动，房企纷纷转向影子银行融资并形成隐性债务。在经济上行和房地产繁荣时期，隐性债务并不构成对金融稳定的威胁；然而，一旦市场趋冷，隐性债务成为风险传染的重要渠道，且复杂的债权债务关系导致风险处置难。本章重点分析上市房企隐性负债的主要方式，并测算隐性债务的规模，目的在于为监管层提供处置风险的依据，本文对测算的隐性负债在加总显性负债后与金融体系的资金供给进行了交叉检验，具有可靠性。